Đất nền là một trong những phân khúc bất động sản hot nhất trên thị trường hiện nay. Nhiều người lựa chọn đất nền làm kênh đầu tư và trú ẩn tài sản với mong muốn sinh lời tốt. Tuy nhiên, để đầu tư đất nền có tỷ suất sinh lời cao, bạn nhất định phải đọc bài viết bên dưới đây của Rich Nguyen Academy.
Mục lục
1. Quy tắc đầu tư đất nền để có lãi
Đầu tư bất động sản, mua nhà là quyết định mang tính bước ngoặt. Với những người lần đầu tiên tham gia vào thị trường này, nhất định không được tùy tiện rót vốn vì giá rẻ, thuận tiện hoặc cả nể. Thay vào đó, mọi người phải ghi nhớ 4 quy tắc quan trọng sau khi đầu tư đất:
1.1. Quy tắc nước chảy chỗ trũng
Giá bất động sản thường tăng mạnh ở những khu vực có dân số tăng nhanh và có động lực tăng trưởng kinh tế vùng (khu công nghiệp, đô thị hóa, khu du lịch,…) hay hạ tầng khơi thông như sân bay, cao tốc, cảng biển. Đương nhiên, những khu vực khác không sở hữu những yếu tố này sẽ tăng giá chậm hơn, thậm chí là phải hàng chục năm mới tăng giá.
1.2. Quy tắc vết dầu loang
Dân cư thường tràn ra sống ở những khu vực quanh trung tâm của địa phương hoặc trung tâm các siêu đô thị như Hồ Chí Minh, Hà Nội. Điều này có nghĩa là khu vực được chọn để đầu tư phải có sinh khí (cách đó khoảng 5 – 7km phải có bệnh viện, chợ, cụm dân cư hiện hữu, trường học,…) Tránh đầu tư đất ở những khu quá tách biệt bởi có khi hàng chục năm sau vẫn chưa có dân cư ở (tùy vào tốc độ loang của các đô thị lớn và cư dân địa phương).
Ngoài ra, bạn cũng phải đi đến tận nơi để đo thời gian đi lại và kết nối giao thông của khu đất đó với những khu đất khác như thế nào (vẽ 1 compa bán kính từ 5 – 7km từ trung tâm địa phương và 1 compa bán kính 30 – 50km từ các siêu đô thị).
1.3. Quy tắc thanh khoản
Để tìm hiểu tính thanh khoản của khu vực định đầu tư, bạn nên tìm hiểu thông tin của mảnh đất đó trên các trang web rao bán bất động sản, thăm dò giá thị trường, mức độ tăng trưởng về dân cư và đến văn phòng công chứng để xem giao dịch có cao thật hay không. Bởi vì nếu đầu tư đất ở những khu vực có tính thanh khoản thấp thì dễ gặp phải rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền mặt khi cần.
1.4. Quy tắc an toàn
Có sổ đỏ và không vướng quy hoạch với những loại đất khác thổ cư như đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp. Với đất trồng cây lâu năm, nhà đầu tư phải kiểm tra khả năng lên thổ cư bởi vì có thể bị chôn vốn, thậm chí là không thanh khoản được.
2. Rủi ro khi đầu tư đất là gì?
Sự thật là không có loại hình đầu tư nào đem lại lợi nhuận lớn mà không đi kèm với rủi ro. Riêng với đất nền, rủi ro tới từ nhiều yếu tố khác nhau như:
2.1. Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án
Đất nền dự án phải trải qua rất nhiều bước mới có thể chào bán ra bên ngoài (xin chấp thuận chủ trương dự án, phương án đầu tư hạ tầng theo quyết định 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng và đóng thuế, ra sổ hồng từng lô), rủi ro thường gặp lớn nhất với loại hình này chủ yếu có 3 điểm:
- Chủ đầu tư không đủ tiền để xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu và thực hiện những bước tiếp theo, hiện tại có rất nhiều dự án không có người đến ở, hạ tầng chưa xong, hợp đồng bảo vệ chủ đầu tư nên người mua thường ôm về cục nợ.
- Chủ đầu tư dự án không đóng thuế và ra sổ hồng từng lô: với trường hợp này, nếu vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước thì không ra sổ được.
- Đất không qua đấu giá theo quy định của Luật đấu giá năm 2016 và Điều 118 Luật đất đai năm 2013 (tùy vào quỹ đất sử dụng làm dự án).
Với các dự án đất nền, nếu chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài phải bảo đảm đủ điều kiện cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, thường sẽ huy động vốn dần song song với việc hoàn thiện hạ tầng theo như quy định (hợp đồng tư vấn, hợp đồng giữ chỗ). Rủi ro đương nhiên sẽ có nhưng với hình thức này, mọi người nên lựa chọn chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem xét tiến độ xây dựng hạ tầng rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.
2.2. Rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm
Với đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, nhà đầu tư thường phải dành nhiều thời gian để tìm hiểu, xem xét quy hoạch và có môi giới bất động sản kinh nghiệm ở địa phương hỗ trợ. Họ sẽ giúp các bạn hiểu rõ thông tin quy hoạch, giá cả và thanh khoản trong trường hợp cần bán gấp. Rủi ro lớn nhất là nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, nghiêm trọng hơn là trong diện giải tỏa có thể bị lỗ nặng.
2.3. Rủi ro khi mua đất nền thổ cư của người dân
Bên cạnh vấn đề mua phải đất dính quy hoạch, bẫy sốt ảo cũng là một trong những tình trạng thường gặp của các nhà đầu tư. Vì là lần đầu tiên tham gia lĩnh vực này nên nhiều người không biết cách đánh giá thị trường, không biết khu vực này đã tăng giá bao nhiêu lần và lý do tăng giá. Rủi ro lớn nhất là khi xảy ra cơn sốt đất có thể phải mua với giá cao hơn vài lần so với giá trị thực và phải mất rất nhiều năm, có thể là chục năm mới quay về giá trị mua ban đầu.
Bên cạnh những rủi ro chính kể trên vẫn còn hàng loạt các rủi ro liên quan đến pháp lý, đất nằm trong đất quốc phòng, đất không canh tác sản xuất được, đất bị cấm giao dịch, đất không đủ điều kiện tách thửa,…
3. Cần phải chuẩn bị gì trước khi đi đầu tư đất?
3.1. Làm việc với môi giới địa phương giỏi
Môi giới địa phương thường là những người đủ kinh nghiệm, có thời gian, biết thủ tục, thông thạo địa hình và kiểm tra nhanh thông tin mà người mua yêu cầu, còn được biết đến với tên gọi khác là “thổ địa”.
3.2. Phải biết xem quy hoạch
Trước khi đi đầu tư đất, bạn phải biết cách xem quy hoạch hoặc xin trích lục, thông tin quy hoạch của chính quyền địa phương (phòng Tài nguyên môi trường, địa chính, phòng quản lý đất đai). Từ những nguồn thông tin này, bạn sẽ biết được quy hoạch của khu đất mình định rót vốn.
3.3. Thường xuyên theo dõi sự biến động của thị trường bất động sản
Thông qua các bản báo cáo nghiên cứu thị trường hoặc thông tin của địa phương, nhà đầu tư sẽ biết được mức độ thanh khoản, thông tin tăng trưởng dân số, hạ tầng quan trọng và những thay đổi liên quan tới quy hoạch. Đây là những kiến thức chung về vĩ mô của địa phương mà bạn định mua đất.
3.4. Cập nhật liên tục thông tin, chính sách liên quan đến thuế trong bất động sản
Những thay đổi về chính sách thuế và quy định khác nhau của các địa phương đòi hỏi các nhà đầu tư, môi giới bất động sản phải nắm rõ để tránh rủi ro. Đồng thời tối ưu hóa lợi nhuận khi đầu tư bất động sản.
4. Những loại đất nền cần phải né khi đi đầu tư
Mặc dù là kênh đầu tư bất động sản hấp dẫn, mang lại lợi nhuận cao nhưng rủi ro đi kèm cũng lớn nếu nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, thiếu tầm nhìn và rót nhầm tiền vào những loại đất nền bên dưới đây:
4.1. Đất nền gắn mác ngân hàng thanh lý với giá rẻ
Khi thanh lý tài sản, ngân hàng thường đăng tải thông tin trên các trang web và phương tiện truyền thông chứ không dùng hình thức phát tờ rơi dọc đường, thông qua cò đất hoặc dán cột điện. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải thận trọng trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất với giá siêu rẻ” được gửi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên mẩu tin quảng cáo dán khắp nơi.
Đây là chiêu thức của cò đất hoặc những sàn môi giới nhỏ lẻ để thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ xuống tiền ngay mà bỏ quên việc kiểm tra pháp lý. Nếu kiểm tra kỹ, bạn sẽ thấy những thửa đất rao bán thấp hơn hẳn so với giá thị trường. Chúng thường nằm ở những vị trí heo hút, khó bán, dính quy hoạch, tranh chấp hoặc tiềm ẩn rủi ro pháp lý khiến người mua “mất tiền oan”.
4.2. Đất nền bị chủ đầu tư đem đi cầm cố ngân hàng
Nếu lô đất bị thế chấp ở ngân hàng và chủ sở hữu muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có thể thực hiện nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất nền thế chấp ngân hàng sẽ có lợi cho cả 3 bên.
Người bán đất tránh rủi ro không trả được nợ, người mua có thể yên tâm rằng thửa đất không vướng mắc các vấn đề về pháp lý hoặc không nằm trong diện quy hoạch nên được ngân hàng đồng ý thế chấp. Còn ngân hàng có thể nhanh chóng thu hồi nợ.
Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có những giao dịch dù nhà đầu tư có thực hiện chặt chẽ đến đâu vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã thực hiện cam kết ba bên, người mua trả đủ tiền và ngân hàng ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên làm thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện nốt những thủ tục cần thiết để bàn giao đất. Chưa kể đến tình huống khách hàng có thể mất trắng nếu chủ đầu tư phá sản và ngân hàng phát mãi.
4.3. Đất nền ảo hay dự án “ma”
Đất nền ảo hay dự án ma là thuật ngữ để chỉ những dự án không có thật và không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây là chiêu trò của môi giới nhà đất hoặc chủ đầu tư khi dụ dỗ khách hàng mua những dự án do họ tự “vẽ” nên.
Thời gian qua có rất nhiều trường hợp “cò đất” rao bán những dự án đất nền không có thật để giăng bẫy và chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Để tránh dính bẫy các “dự án ma”, người mua cần phải thận trọng, tìm hiểu thông tin thật kỹ, không được ham rẻ và lợi nhuận cao mà đầu tư đất nền mập mờ về pháp lý.
Thậm chí có những trường hợp dự án ở một nơi nhưng môi giới lại dẫn người mua đi xem đất nền ở nơi khác. Do đó, khách hàng phải xem giấy tờ và hồ sơ pháp lý trước mới đi xem đất. Khi xem đất cần phải nắm được địa chỉ, vị trí khu đất, số tờ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem và đối chiếu thông tin bằng cách hỏi Ủy ban nhân dân xã nơi có đất dự án, người dân địa phương để chắc chắn không bị lừa mua đất ở dự án ma, dự án không chính chủ.
4.4. Đất nền phân lô vẫn chưa được cấp phép
Trước khi có ý định đầu tư bất động sản, nhà đầu tư phải cẩn thận với vấn đề phân lô tách thửa. Bởi vì nếu mua phải đất nền chưa được cấp phép phân lô sẽ gặp khó khăn khi có nhu cầu bán ra. Thậm chí, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền này thì rất dễ gặp rủi ro do vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất nền chưa được cấp phép phân lô cũng không được cấp sổ đỏ.
Theo quy định, dự án phân lô tách thửa phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đầy đủ thủ tục giấy tờ. Người mua cần kiểm tra tất cả giấy tờ hồ sơ pháp lý này để bảo đảm quyền lợi cho bản thân, tránh mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa. Cách tốt nhất là mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh tranh chấp và người mua vẫn được đền bù nếu có thu hồi.
Với những thông tin trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng mọi người đã nắm chắc các quy tắc đầu tư đất nền để có tỷ suất sinh lời cao và những thông tin liên quan đến phân khúc bất động sản này. Nếu muốn tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
