Tìm hiểu pháp lý dự án bất động sản là việc làm vô cùng quan trọng khi muốn mua tài sản nào đó bên cạnh giá bán, tiện ích, thiết kế,… Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chủ quan và chưa kiểm tra kỹ lưỡng, dẫn đến những tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”. Chẳng hạn như mua nhà nhưng không được giao sổ hồng vì chủ đầu tư gặp vấn đề về pháp lý. Do đó, trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ phân tích cụ thể về tầm quan trọng của kiểm tra pháp lý bất động sản và các loại giấy tờ để xác định mức độ uy tín của chủ đầu tư, dự án.
Mục lục
1. Tầm quan trọng của việc kiểm tra pháp lý dự án bất động sản
Trước khi tiến hành giao dịch mua bán bất động sản, bạn hãy chắc chắn rằng dự án đó có hồ sơ pháp lý hợp lệ theo đúng quy định của Nhà nước. Vì đây là điều bảo đảm rằng bất động sản sắp mau có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện những giao dịch như cho thuê, chuyển nhượng hoặc thế chấp.
Những rủi ro có thể gặp phải khi mua dự án bất động sản không đủ điều kiện pháp lý là:
- Chậm hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bị lừa đảo và chiếm đoạt tiền vì mua phải dự án ma hoặc chủ đầu tư bán một tài sản cho nhiều người để thu lợi bất chính.
- Đối với nhà đầu tư, nhất là đầu cơ lướt sóng, vốn sẽ bị “chôn chân” do dự án không có sổ hồng để sang nhượng hoặc không hoàn thành đúng tiến độ.
- Dự án chậm bàn giao theo cam kết hoặc “nằm im bất động” suốt nhiều năm.
Do đó, nhà đầu tư hoặc người mua để ở cần phải kiểm tra cẩn thận bộ hồ sơ pháp lý dự án bất động sản. Với những dự án có hồ sơ pháp lý hợp lệ và chủ đầu tư uy tín, bạn sẽ cảm thấy an tâm hơn khi rót vốn.
2. Các loại giấy tờ cần có trong 1 bộ hồ sơ pháp lý bất động sản
Trong bộ hồ sơ pháp lý dự án bất động sản có nhiều loại giấy tờ khác nhau. Theo đó, những loại giấy tờ pháp lý quan trọng cần phải có là:
2.1. Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án thể hiện cơ quan chính quyền đã thẩm định và xác nhận chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng, kinh doanh các dự án bđs.
2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Quyết định cho thuê đất/ Quyết định cấp đất
Giấy tờ này thể hiện đất thực hiện dự án là “đất sạch” và nằm trong quy hoạch xây dựng của chính quyền, đồng thời không có các tranh chấp về pháp lý. Hơn nữa, thửa đất đã được giải phóng mặt bằng hoàn chỉnh và có thể tiến hành xây dựng.
2.3. Giấy phép xây dựng hợp pháp được cấp bởi Sở Xây dựng
Văn bản này thể hiện dự án bất động sản nằm trong quy hoạch xây dựng của địa phương và đã được thẩm định về tính minh bạch của dự án. Đồng thời, chủ đầu tư có đủ điều kiện pháp lý để xây dựng dự án.
Những dự án bất động sản không có giấy phép xây dựng sẽ bị đình chỉ thi công và phạt tiền, dẫn đến tình trạng bị chậm tiến độ, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của người mua. Lưu ý là một số dự án thuộc nhóm được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 điều 89 Luật Xây dựng 2014. Do đó, bạn nên đến cơ quan chính quyền để xác minh dự án mình định đầu tư có thuộc nhóm đối tượng được miễn giấy phép xây dựng hay không.
2.4. Văn bản chấp thuận đầu tư
Văn bản chấp thuận đầu tư được thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Văn bản này bảo đảm rằng cơ quan có thẩm quyền đã chấp thuận kế hoạch đầu tư xây dựng của chủ đầu tư.
2.5. Biên bản nghiệm thu hoàn thiện kết cấu móng công trình
Đây là văn bản mà người mua dự án chung cư và tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở cần quan tâm. Những dự án được mở bán hợp lệ khi có biên bản xác nhận nghiệm thu phần móng.
Điều này cho thấy dự án bất động sản đã hoàn thành phần móng đúng thiết kế và đạt chất lượng yêu cầu. Người mua hay nhà đầu tư nên yêu cầu chủ đầu tư xuất trình biên bản này vì đây là giấy tờ được quy định tại Điều số 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
2.6. Giấy tờ chứng minh chủ đầu tư dự án đã thực hiện nghĩa vụ tài chính
Dự án đủ điều kiện pháp lý phải có các loại giấy tờ liên quan đến thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền sử dụng đất,… Chỉ khi thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính thì dự án bất động sản mới được cấp sổ hồng.
Do đó, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư công khai những giấy tờ này. Ngoài ra, bạn cũng nên đến Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Sở Kiến trúc Quy hoạch địa phương, nơi dự án bất động sản được thực hiện để kiểm tra.
Với những chủ đầu tư viện cớ trì hoãn hoặc không chịu công khai giấy tờ chứng minh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bạn nên cân nhắc việc tiến hành giao dịch. Vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính, mảnh đất/ căn hộ sẽ không được cấp sổ hồng.
2.7. Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500
Bản đồ quy hoạch 1/500 cho biết những thông tin chi tiết về thiết kế dự án, mặt bằng, các tiện ích,… Do đó, người mua phải biết để khi chủ đầu tư có những dấu hiệu sai phạm như lấn chiếm các khu vực công cộng với mục đích khác thì sẽ kiến nghị kịp thời để bảo vệ quyền lợi. Lưu ý là bản đồ quy hoạch 1/500 cần có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
3. Cách kiểm tra pháp lý dự án bất động sản
Dưới đây là những cách kiểm tra pháp lý bất động sản phổ biến nhất mọi người nên áp dụng:
3.1. Trực tiếp làm việc với đại diện chủ đầu tư
- Nhà đầu tư hay người mua cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các loại giấy tờ bắt buộc đã nêu ở trên.
- Nên hỏi chủ đầu tư dự án về thời gian bàn giao sổ hồng và những loại phí cần đóng khi nhận sổ hồng. Theo quy định của Nhà nước, chủ đầu tư dự án phải cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày sau khi giao dịch và người mua sẽ không phải mất bất cứ khoản phí nào.
- Kiểm tra hợp đồng mua bán căn hộ để biết dự án uy tín hay lừa đảo. Những thông tin cần phải lưu ý trên hợp đồng là: đại diện ký hợp đồng là người có thẩm quyền hoặc có được ủy quyền từ phía chủ đầu tư hay không; tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận phí phạt nếu có sai phạm của hai phía; thông tin về sản phẩm như mã căn, số tầng, tiện ích, phí bảo trì chung cư,…
- Trường hợp mua đất liền thổ, đất nền thì phải kiểm tra những loại giấy tờ như quy hoạch của thửa đất phân lô bán nền, số tờ số thửa với đất có sổ,…
3.2. Kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền
Bạn nên chủ động đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương có bất động sản để tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án đó.
3.3. Kiểm tra pháp lý dự án bất động sản qua hình thức vay trả góp
Khách hàng nên vay trả góp để được ngân hàng thẩm định tính hợp lệ của dự án bất động sản. Với những dự án có vấn đề về hồ sơ pháp lý, ngân hàng sẽ không cho vay và ngược lại.
3.4. Tư vấn từ công ty môi giới bất động sản uy tín
Ở những công ty môi giới bất động sản uy tín, các chuyên gia sẽ tìm hiểu thông tin và tư vấn cho khách hàng về hồ sơ pháp lý bất động sản. Nhờ vậy, khách hàng sẽ chọn được dự án bất động sản của chủ đầu tư uy tín.
Tóm lại, kiểm tra pháp lý dự án bất động sản là cách để bảo vệ quyền lợi và tiền của người mua. Do đó, bất cứ ai có nhu cầu đầu tư hoặc mua nhà để ở cũng phải tìm hiểu kỹ những văn bản này.
Nếu muốn tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
